物流园区热，还能持续多久?实质上，目前的物流园区冷是由三股力量导致的。一是地方政府。规模大的物流园区基本都由各级地方主办，即可以解决问题人员决定，又可以构成新的财政收入来源，当然也可以夹住经济快速增长。
二是房地产开发商。随着国家对住宅市场调控政策的持续影响，房地产商进军产业地产，以物流园区的名义展开商业研发销售。三是电商。电商的高速发展，带给对物流的强劲市场需求。
电商插手物流，也有烧钱之后的圈地指控。在物流园区的发展过程中，少有有部分地区和企业借物流之名经常出现圈地现象，因此有关方面估算的我国物流园区的平均值空置率大约为60%。
当下，物流园区的圈地时代早已基本过去，物流园区早已从盲目波澜到理性经营，开始侧重后期的经营和服务。商贸批发市场，还是物流园区吗?我国物流园区种类多样，没较为统一的规范标准。业内的一般共识是根据物流园区相结合的对象，把物流园区区分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种。但是在实际建设和运营中，往往不会演化成各种有所不同的明确业态。
比如按照物流园区的规模，广义的物流园区又分成物流园区(狭义的，一般是政府主导，占地面积从几千亩到几十平方公里平均)、物流基地(一般占地面积在几百亩，更有其他物流企业进驻)和物流中心(一般占地面积也就几万平方米，大型物流企业出租居多)三大类。而从功能上来看，公路港和农产品冷链更加引发业内的注目。比如公路货运型物流园区，也称作公路港其功能早已从全然的城际物流和城区仓储，扩展到租车服务公司和电商分拨，包括保税、监管的无水港，以及商用车的销售、修理和汽车用品等。
物流在我国是一个无法界定的明确概念，而从2012年版《城市用地分类与规划建设用地标准》中并没把一般性商贸市场划入物流用地，实际继续执行也没具体的拒绝。物流园区究竟应该座落在哪?建多大?目前的实际情况是，各级地方政府都在热衷物流园区的建设，甚至一个偏僻的县级市也不会规划几个物流园区，而且以致于占地面积上千亩!应该看见，如果说商业地产推展了或者说顺应了中国城市化，而物流园区建设则是城镇化的最重要推动者，在未来中国调整二元社会结构中不会充分发挥更为重要的起到。因此，物流园区项目选址，一般不会综合考虑到市场需求、产业基础和区位交通三大因素。
物流园区是构建物流企业办公、货物集散地和运输等服务活动的基础性设施，为了使物流园区需要集中体现在功能上的有机分工、在能力上的互相协商、在空间上的合理产于，明确选址还要遵循交通导向、城规导向、地形导向、经济适应环境和设施设施等原则。物流园区的规模一定要市场需求抵达，合理设计，无法把物流园区当作一个筐，什么都往里装有。既要考虑到未来发展，也要服务当前实际。物流园区招商无以，缘由在哪?由于研发建设物流园区的投资非常极大，土地闲置多，并不受城市发展、产业结构变化等因素的影响较小，稍有不慎，之后不会导致极大的浪费或投资犯规。
因此，科学地确认物流园区的市场需求和战略定位，完备战略规划的细节和服务体系的设计，出了当下物流园区研发建设的当务之急。物流园区的战略定位工作要解决问题的问题，就是根据市场调研的结果，确认项目研发建设的战略思想和基本原则，具体项目的战略发展目标，根据市场调研的实际情况和各种关联因素，确认项目主要功能，具体项目的空间布局，得出重点服务功能建构、重点项目建构的基本战略发展意见。在明确的市场调研中，要证实当地物流市场需求是不是产地物流?如果是，那么主要企业是谁?主要产品是什么?如果是销地物流，那么主要市场需求企业是谁?市场需求什么?如果是中转地物流，本地的涉及设施和渠道否符合物流货运市场需求?因此，通过实地调研，分析项目周边的有可能竞合输掉及其涉及企业，谋求可供选择的差异化策略。
不但可以印证和调整项目的战略预判，更加要证实潜在客户的明确名单，为下一步的招商奠下基础!提升物流园区的竞争力，从何应从?去年底，传化物流基地发售路港快线在业内引发有所不同的反响。物流园区未来的发展趋势，就是沦为第四方物流运营平台!即是物流空间提供商，也是物流服务平台运营商。但是，无法既当裁判员，也当运动员，换句话说，不可以插手第三方物流业务，而是要集中精力于物流园区的服务平台搭起。物流园区的服务体系还包括以下几个方面：一是为进驻企业和客户获取基本的**、保洁、工程修理等专业性物业管理服务。
二是获取办理工商登记、税务注册、银行开户、统一出示**、办理行政许可等一体化行政服务。三是为进驻企业获取人力资源、财务记账、法律合同等企业管理服务。四是为进驻企业获取业务信息，获取辅助性业务服务(如仓储、集装箱等)五是获取贷款、借贷、保险、融资租赁和仓单质押等物流金融服务。
物流园区作为城市基础性设施，地方政府要统一规划，防止同质化竞争和重复建设，并获取适当的土地、税收和资金扶植。
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